見深圳客戶，深圳新聞網2019年10月23日(見深圳客戶，深圳新聞網記者潘潤華)在深圳買房對很多人來說都是夢想，但最近剛剛買房的張先生有些不開心。原來，他發現房地產經紀人在買房的過程中“勒索”了錢，這讓他很不高興。"一方面是錢，但中介真的很煩人！"這是怎么回事？

買房引起了的轟動

據了解，今年9月，張先生通過德友房地產代理有限公司，以全額公積金貸款方式，在布吉地鐵站附近購買了一套21.45平方米的公寓，總價為718，000元。賣家有紅色的副本。交易過程中，中介機構明確告知張先生需繳納的費用，包括交易價格1%的契稅、11680元的中介費用和交易價格1%的個人所得稅。此外，其他費用大約是幾百元。至于這些其他費用是多少，張先生沒有問。

9月17日，張先生在辦理資金監管時，中介負責人責令他繳納8000元的評估費。“付款后，中介沒有出具收據或發票。因為這筆費用超出了我的預算，所以我一直有疑問。”

直到10月中下旬，中介通知張先生辦理抵押手續。在電話溝通過程中，張先生詢問并了解到，8000元的資產評估費用為3000元，抵押費用為5000元。為何全額公積金貸款要5，000元？為什么超過20平方米的房子需要3000元的評估費？張先生立即感到有些奇怪。“然后我問了很多中介機構，得知總價低于200萬元的深圳的一般評估費是500元，總價超過200萬元的深圳是總價的四分之一。”這意味著即使根據市場情況，張先生也只需要支付500元的評估費，這顯然是3000元太高了。“我找了中介收費理論，溝通了幾十輪，但他從未承認多收費！”

無奈之下，張先生選擇暫停抵押貸款業務，并向德友房地產經紀公司明確表示，在繼續之前，他需要全額退還多收的錢。幸運的是，它成功了，該機構后來將額外的2500元返還給了張先生并道歉。

律師:中介公司沒有收取抵押貸款費用的依據

盡管張先生很幸運拿到了錢。然而，在生活中，也有許多市民在買房的過程中遇到“坑”。有些人支付的比他們知道的多，或者有些人一看到一小筆錢就“吞下去”。什么樣的錢應該和不應該支付，我們應該如何避免繞路和“坑”？

近日，記者采訪了北京太平洋世紀(深圳)律師事務所高級合伙人律師張懋镕。他指出，評估費的主體是評估公司，中介公司只起到推薦的作用，以買方和評估公司協商的最終結果為準。當事人可以選擇中介公司推薦的評估公司，也可以選擇其他評估公司。

他認為，在上述情況下，中介公司收取按揭費用是沒有根據的。「中介公司從事中介服務時，收取的傭金應包括按揭代理事宜。我認為分離抵押貸款并收取另一筆費用是重復收費。此外，現行規例并沒有就按揭和收費作出獨立的規定。我認為這是非法的。”

廣東呈貢律師事務所誠志誠城團隊合伙人程廷剛律師表示，對于購房者來說，在簽訂合同時，法律觀點是購房者有知情權，中介有義務也應該提前解釋收費項目，否則違反了合同的誠信原則。不過，就收費而言，他指出中介傭金、評估費和按揭費并非法律費用，可能是市場競爭的結果。傭金應該包括勞動報酬，但實際上也有一些機構以各種借口收取其他費用的情況

避免購房中的“憐憫”:確定四項支出

市民如何避免繞路？張懋镕律師表示，公民應該首先了解基本的交易過程，并明確溝通過程中的相關費用。“二手房交易因情況而異，有不同的程序，如賣方的房子是否抵押，買方是否需要貸款或一次性付款等。不過，對置業人士來說，要支付的費用主要包括中介傭金、稅款、評估費和按揭擔保費(視乎具體情況而定)。」

但是，由于評估費和抵押擔保費分別由評估公司和擔保公司收取，他建議不要通過中介公司提前支付。他還指出，如果擔保公司或中介公司推薦的評估公司的費用明顯過高，可以拒絕。如果情況不明，可以及時咨詢專業人員。如果條件允許，可以委托專業律師提供相關的交易服務和法律服務。

附件是購買二手房的基本程序:

(1)通過中介，雙方建立溝通渠道。買受人了解房屋的整體狀況及其產權，出賣人提供合法證明，包括房屋所有權證、身份證件等。

(2)出賣人提供的房屋合法的，可以在市場上交易。買受人可以支付購房首付款(購房首付款不是商品房買賣的必要程序)。買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或房屋買賣合同)。出賣人和買受人經協商就該房屋的位置、產權狀況和交易價格、交付時間、交付方式和產權處理方式達成一致后，雙方至少簽訂一式三份的房屋買賣合同。

(3)買賣雙方共同向房地產交易管理部門申請復核。買賣雙方向房地產管理部門申請后，管理部門應當查驗相關證件，審查產權，批準符合上市條件的房屋的過戶手續，沒有產權或者部分產權，未經其他產權共有人書面同意，不予受理，禁止上市交易。

(4)繳納稅費。稅費的構成相對復雜，取決于待交易房屋的性質。例如，住房改革、重建和搬遷、經濟適用住房和其他商品房的稅費構成是不同的。

(5)契約。房地產交易管理部門應當根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按照交易部門預先設定的審批權限，逐級申請審批，方可辦理簽約手續。

(6)辦理產權轉讓手續。交易雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記后，交易材料移交給發證部門，買受人收到房屋權屬證書通知書后，應向發證部門申請新的產權證書。

(7)買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，應在貸款銀行共同辦理貸款手續。銀行應審查買方的信用狀況，評估雙方交易的房屋，確定買方的貸款金額，然后批準買方的貸款。雙方完成產權變更登記，買受人領取房屋所有權證后，銀行一次性發放貸款。

(8)買受人收到房屋所有權證并付清全部房款后，出賣人交付該房屋并結清全部物業管理費用，雙方的二手房買賣合同全部履行。