觀點(diǎn)網(wǎng) 剛剛過去的年報(bào)季中，各大上市物企紛紛交出成績。在一眾同行中，中海物業(yè)的規(guī)模增速并不出彩。

截至2022年末，中海物業(yè)在管面積增長23.2%至3.2億平方米，其中約67.2%源于關(guān)聯(lián)方，32.8%來自外拓；在新增項(xiàng)目中，外拓項(xiàng)目占比55.7%。

目前看來，中海物業(yè)在管規(guī)模這方面已被碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物企拋開一定距離。

不過，得益于中海物業(yè)在港澳市場的傳統(tǒng)優(yōu)勢，2023年以來，中海物業(yè)在港澳市場有一定斬獲。

4月7日最新消息顯示，中海物業(yè)中標(biāo)香港房屋委員會總部辦公大樓服務(wù)管理合約，該合約由2023年4月1日起生效，為期36個(gè)月。

據(jù)了解，香港房委會是香港特區(qū)政府轄下法定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定有關(guān)公營房屋政策，包括規(guī)劃、興建、管理和維修保養(yǎng)各類公共租住房屋，包括出租公屋、中轉(zhuǎn)房屋和臨時(shí)收容中心等。

中海物業(yè)將為其總部辦公大樓提供物業(yè)管理服務(wù)，管理面積2.21萬平方米，進(jìn)駐員工62人。

據(jù)了解，除香港房委會總部辦公樓之外，中海物業(yè)目前接管的香港政府部門總部大樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還有香港海關(guān)總部、醫(yī)管局總部、建筑署總部、警察總部、香港特區(qū)政府資訊科技辦公大樓和香港天文臺大樓。

其中，資訊科技辦公大樓和香港天文臺大樓均于今年1月中標(biāo)。

資料顯示，香港特區(qū)政府資訊科技辦公大樓占地1.3萬平方米，樓高13層；香港天文臺大樓位于九龍尖沙咀，包含總部大樓、京土柏氣象站及美麗華大廈辦公室。

追溯歷史發(fā)現(xiàn)，中海物業(yè)1986年在香港成立，起初只是為香港的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供管理服務(wù)。1991年，中海物業(yè)將業(yè)務(wù)延伸到內(nèi)地，1996年在廣州和上海分別成立了廣州中海物業(yè)、上海中海物業(yè)兩家子公司，并利用香港市場的經(jīng)驗(yàn)開展內(nèi)地物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

截至2015年，中海物業(yè)在管總建筑面積達(dá)到6760萬平方米，同年在香港交易所主板上市。

前不久公布的2022年年報(bào)中，中海物業(yè)披露，目前服務(wù)香港政府管理項(xiàng)目覆蓋12個(gè)決策局和21個(gè)政策執(zhí)行部門，居香港最大政府物業(yè)管理服務(wù)商及港澳地區(qū)最大中資物業(yè)服務(wù)企業(yè)的龍頭地位。

在香港，中海物業(yè)目前服務(wù)逾11萬戶家庭、逾30萬市民；在管項(xiàng)目全面覆蓋香港十八個(gè)行政區(qū)，涉及政府公建、住宅、醫(yī)院、口岸、寫字樓、商場、副食品批發(fā)市場、文化保育等十余種業(yè)態(tài)；市場份額方面，服務(wù)公營醫(yī)療項(xiàng)目占比48%，口岸項(xiàng)目占比67%，副食品批發(fā)市場項(xiàng)目占比90%，覆蓋“醫(yī)食住行”各業(yè)態(tài)。

今年以來，中海物業(yè)在澳門亦有外拓。3月1日，中海物業(yè)中標(biāo)澳門旅游局轄下澳門大賽車博物館運(yùn)營管理服務(wù)合約，為項(xiàng)目提供為期22個(gè)月的營運(yùn)管理服務(wù)。

資料顯示，澳門大賽車博物館始建于1993年，為紀(jì)念澳門格蘭披治大賽車賽事40周年而興建。擴(kuò)建后的澳門大賽車博物館樓高四層，總建筑面積較前身增加六倍至約16000平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體過往報(bào)道，作為中資物管公司，得益于過往服務(wù)港澳市場經(jīng)驗(yàn)，具有國資背景的中海物業(yè)本土化運(yùn)行團(tuán)隊(duì)了解香港市場，跟政府的關(guān)系處理得也不錯(cuò)。

自1986年于香港成立以來，中海物業(yè)40年間都服務(wù)香港最重要公共設(shè)施領(lǐng)域，其中包括中央人民政府駐香港聯(lián)絡(luò)辦公大樓、駐港部隊(duì)軍營。

但值得注意的是，在港澳地區(qū)的優(yōu)勢地位并沒有為中海物業(yè)的盈利質(zhì)量有過多貢獻(xiàn)，低于行業(yè)平均水平并仍在不斷下滑的毛利率目前是中海物業(yè)飽受市場詬病的一點(diǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，2018-2022年，中海物業(yè)毛利率分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已經(jīng)四連降。

外拓起步較慢的中海物業(yè)近些年發(fā)展保守，雖然其亦提出了包括內(nèi)生和外拓達(dá)到1比1，年復(fù)合增長率超過30%等十四五期間戰(zhàn)略規(guī)模目標(biāo)，但起色不大。

截止至2022年末，中海物業(yè)在管面積中關(guān)聯(lián)方與外拓比大約7:3，過去三年在管面積復(fù)合增長率為28%，凈利潤為29%，營收為32%。